房地产的“春天”过去了？

楼市先知是万达，后知后觉潘石屹，爱踢一脚是恒大。

大佬撤离房地产行业的消息一直没有断过。

“全则必缺，极则必反”吕氏春秋早有言之。

世间万物发展到了极点，超过一定恒度，必定会相向而行，此乃定数，无物可避。

那是否意味着房地产已经进入冬天？

如何看待房地产

如何看待房地产？这个问题关乎所有人。

于国而言，房地产是“地”。

成百上千城市，排山倒海般崛起。中国城市化的速度还是规模，都超过了改革之初最大胆的想象。

在人类历史上，这样的高速增长只能用奇迹来描述。政府能够迅速实现原始资本积累，基础设施建设（高铁、高速、机场等）不仅未受拖累，甚至还大幅超前，至关重要的制度基础，就是“土地财政”。

于商而言，房地产是“产”。

近二十年间，开发商作为一个群体，高调而强势地登上中国经济的舞台，浓缩了整个时代的风云际会。

有人翻云覆雨，有人逐流随波，有人见风使舵，有人闪转腾挪。他们成为众矢之的，也走上财富之巅，他们富可敌国，却又如履薄冰，仿佛一叶浮萍，命运浮沉。

于家而言，房地产是“房”。

衣食住行，是一个人维持最基本的尊严与生活条件，其中住房问题的妥善解决，更是人类古今中外普遍的理想。

在以农耕为主的中国，”耕者有其田，居者有其屋。"成为一代代中国人的理想， “房”事，牵绊着所有人的喜怒哀乐，离合悲欢。

纵观整部地产史，可以说是一部政府、开发商、购房者平衡与博弈，生产关系不断调整、适应和促进生产力发展的演进史。

吾国 吾土 吾民，房地产是一把打开中国的钥匙……

房地产甲方转型

房、地、产的故事，正在步入下半场……

近年大量的企业涌入商业地产领域，在存量过剩的大背景下，商业地产市场从开发时代进入了运营和资产管理时代。

甲方都开始做乙方了，房地产不能再做？

全国8万多家地产商，有一半都直接或间接，主动或被迫介入商业地产，95%以上都没有商业地产的操盘经验和专业体系，这是商业运营管理公司的市场机会。

传统的从事商业地产输出管理的公司以五大行和盈石、汉博这种商业地产顾问公司为主，那些挣惯了大钱的开发商似乎根本看不上这点小钱。

而从去年开始，万达、凯德、大悦城到星河、红星、花样年，这些商业地产企业凭借着自身多项目历练的运营体系和人才储备，开始采用轻资产模式大举扩张：提供从前期定位到招商运营的全流程服务。

甲方跨界，都是有备而来。。。

多元化经营

多元化经营是我国几乎所有的企业在发展到一定阶段后肯定会做的事情，房地产行业也不例外

在我国任何行业的发展都离不开政策支持也就是很多投资界都在提到的“风口”。

房地产行业从业公司之所以如今高达接近10万家，这也是因为房地产行业政策支持的结果。

借用有位学者的一句话来说全球任何国家的房地产行业黄金期很难超过20年，如今我国房地产行业的黄金期正在褪去，似乎也印证了这句话。

毕竟无论是从人均住房面积来看，我国目前已经与全球发达国家没有多少差别。

这也是为何房地产行业大佬要么退出，要么转型的原因，毕竟这些数据对于他们来说拿到更加容易。

第一、任何行业都有周期，企业要想获得长久持续发展，转型或多元化经营是必然。

就以我国制造业家电行业为例，经历了上世纪90年代的火热期后，如今多数都在走入了多元化经营，格力开始布局新能源汽车，美的步入地产等。

这就是我国企业的通病，也是我国几乎所有的企业做大之后的必然选择。

第二、房产大佬退出或者转型并不意味着房价要跌，毕竟房产并不是简单的商品。

房价之所以会如此的高，跟很多因素有关系，除去土地本身有限外，还跟我国商品房不完全市场化有很大关系。

仅仅如今多数城市对于土地财政的依赖度高达50%这个数据就意味着，让地方完全放开房价是不现实的，稳定上涨或许是最佳的结果了。

房企转型

房企转型，资本开始向其他行业转移，起码可以肯定一点房价不会出现大的波动

第一、我国房价过去一段时间出现大的波动很多都是因为资本追逐的结果，一旦以房企为代表的资本不再疯狂进入，那么房价持续向上波动的动力就不足了。

这样的结果就意味着，未来多数城市的房价是要步入稳定期，甚至不少三四线城市还要出现2015年左右房价持续横盘的情况，回顾下2015年三四线城市房价情况，多数横盘但是出现规模性向下波动的还是不多。

第二、我国房地产行业发展的动力来源其实就是城镇化，还有10年左右城镇化的进程，也就意味着房价还有上涨空间。

无论是上世纪80年代日本房地产泡沫破裂还是其他国家发生房地产泡沫的基本条件都是城镇化率在70%左右，我们可以简单理解为近10年出现类似于日本的情况概率不大，换句话说也就是房价还有近10年的稳定上涨空间。

第三、对于00后来说不缺房或者不急于买房是可以理解的，90和80后还是要尽早购置一套的。

10年后城镇化达到70%，并不是意味着肯定会出现类似于日本那样的泡沫，实际情况是哪怕是日本爆发了泡沫但是日本的房价也并不低。

再说，如今我国对于房产调控已经开始，可以说对于房价上涨已经开始“点刹”，搞不好我国还有可能创造一个奇迹，城镇化率超过70%但是房地产市场还是平稳着陆。

乙方与地产轻资产化

赚快钱心态的运营方必死

目前商业管理公司大多在输出规划设计和招商管理，忽略掉营运功能才是轻资产运营的核心点，开业后就被东家踢出门几乎是常态。

定位规划、代理顾问公司是赚快钱，卖一票就走，轻资产考虑赚的是长期增值收益。

现在轻资产的运营模式大致都是业务外包，这也是一种赚快钱的业务代理，与轻资产公司的理念差很多。

老板不成熟，都赚快钱，对于商业的培养和定位没有深刻的理解，做资产运营管理的也有好长一段路要走，它必须是和资产方一样，为长远谋局，而不是赚快钱赚一次钱。

轻资产成功之道在运营，通过运营提升资产价值。轻资产公司赚溢价的收益，最理想的情况是后期升值后能顺利退出，而运营没做出来，一定会遇到瓶颈。

核心运营能力如何标准化，是轻资产模式的核心竞争力。在目前的中国，把百分百属于自己的购物中心，交给一个不是股东的商业管理公司去干去管，前景堪忧。

商业地产，所有权是一切，所以很多资本方聪明了，拿了物业找上门，不说每年给多少钱，而说给多少股份。

轻资产关乎企业的退出机制，与企业建立的运营模式有很大关系，必须在运营中建立起以企业运营模式为主导，串联政府，客户，消费者，银行，激发五者共同的利益兴奋点。轻资产实际上更是专业的分工，资本做投资，专业做管理，赚管理的钱。

甲方与地产轻资产化

搞利索自己的资产再帮别人

轻资产模式，门槛看似低，实际上很高。

运营不理想，轻资产看似比重资产公司承担的风险小，其实是招牌砸了，这是最大的风险，轻资产公司的问题就在这。

说轻资产是方向肯定没错，轻资产是建立在重资产之上。

轻资产公司具有商德和专业更重要，它要有稳定的重资产方。轻资产不是你想搞，想想就能搞，一堆问题，逐个解决，未必都能搞成。如果自己的资产还搞不灵清，就想着帮别人管理了，把别人当傻瓜的，最终自己会发现，只有自己太幼稚。