商品房买卖合同没有预售的许可证,国家是否承和有效？

商品房买卖合同没有预售的许可证,国家是否承和有效？据研究《城市房地产管理法》在内的相关法律、行政法规等，均对商品房预售规定了严格的条件，禁止房地产开发商，在未取得商品房预售许可证的情况下，进行商品房预售。但是，在实务中，开发商为了加快资金利用，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，与房屋买受人签订商品房预约合同的情形仍然非常普遍。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定： 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

从上述条款分析，开发商在未取得商品房预售许可的情况下，与买受人签订的商品房预售合同，首先应认定无效。同时根据《合同法司法解释一》第九条的规定，允许进行无效合同的效力补正，卖方在起诉前如果取得了商品房预售许可证的，可以认定该商品房预售合同有效。

需要特别注意的，对于合同效力的补正，均有明确的时间限制，例如，超越资质等级订立的建设工程合同无效，但在工程竣工前取得相应资质的合同有效。本条款中，要求的是在起诉前取得商品房预售许可的，预售合同转化为有效合同。起诉可以是卖方起诉，也可以是买方起诉。

商品房被确认为无效合同之后，法律责任的承担就是最重要的问题了。根据合同法第58条的规定这，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，商品房买卖合同被确认无效之后，卖方应当返还已经收取的购房款是确定的。除返还购房款外，还有赔偿损失，实务中对于赔偿损失的确定，要考虑具体的案情而定，从以往的案例来看，损失大都来源于这三个方面：

1、利息损失。商品房预售合同无效，卖方占有资金期间，应当支付利息，赔偿利息损失在实务中比较多，多数判决都支持利息损失。

2、房价上涨的损失。近年来，房价持续上涨是众所周知的事实，商品房预售合同被确认无效后，导致买方按时获得房屋的机会，在此期间上涨的价格为买方的损失，卖方因此应予赔偿。

3、已付购房款一倍的损失。根据《商品房买卖合同纠纷的解释》第九条第一项的规定，如果卖方故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效的；买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过一倍的赔偿责任。

需要注意的是，这一项的适用有严格的限制条件，首先是卖方存在故意的行为时才可以适用；其次是可以适用，而不是应当适用，法官有一定的自由裁量权；再次赔偿金额是不超过已付购房款的一倍，并非按一倍计算，1%到100%都有可能。

当然，因商品房买卖合同无效所造成的损失，从实务判例来看，买方也会酌情承担一定比例的责任，因为买方在签订、履行合同过程中，也应尽到一定的审慎义务。