楼市最大空头出现！

因为众所周知的外部因素，在憋了很久之后，我们宣布将针对中小银行降准。虽然是结构性降准，但流动性的释放是无疑的。

很多楼市投资者欢呼雀跃。

不过，在杠杆游戏看来，这其实无法抵消五一小长假后首个工作日，楼市出现的最大空头。

5月5日晚间，最高层级发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》。其中，关键信息点是：城乡统一建设用地市场列出了时间表。

这份文件4月15日就印发的，但是和很多文件一样，对外发布都要略晚一点。

对此，很多媒体的解读更多是从落户大宽松角度，认为楼市将形成新一波利好。这一点，杠杆游戏并不否认，但认真阅读完这份文件，我更多认为，房住不炒的长效机制将进一步完善。

换成更直白的话：对于习惯了房价永远涨的投机客来说，楼市近期最大的空头已经出现。且看杠杆游戏的要点分析。

1

未来3年，房产抛售可能大增

如下图，在目标安排上，文件明确提到，第一个小目标是2022年，城乡融合发展体制机制初步建立。

这句话应该怎么解释？

分拆来看，和楼市有关的主要是三点：城市落户限制逐步消除，城乡统一建设用地市场基本建成，经济发达地区、都市圈和城市郊区在体制机制改革上率先取得突破。

落户限制的逐步消除，意味着城市房票持有者有望增加，有更多人购房。这对于三四五线、县级城市来说，是房价稳定的重要支撑。

毕竟一二线城市房价普遍要贵一些，部分群体在上述城市落户、购房意愿还是有难度。这部分会去更低线城市。

但同时，城乡统一建设用地市场基本建成，意味着2022年左右，一级土地供应主体至少有两个：一是地方政府，二是村集体（主要是城边村、城中村）。

当然，还涉及到城市规划、基础设施投入等因素。但不管怎样，供应主体的增加，不同地价的出现，这对刚需购房者是好事。

而对于投资者来说，则是房价涨的动力受到抑制。

此前，北京等城市的集体建设用地入市试点，主要是建设租赁住房，而未来更加平等的入市将增加，商品房肯定会出现，且增加多。

关键是，列出了时间表，2022年，城乡统一建设用地市场要基本建成。

随着这一目标的推进，多套房持有者、楼市投机者，未来3年，也会逐步抛售房产，以换取最大收益，不做最后一个捡铜板的。

实际上，前2年逐步开始的限售政策，已经陆续到期。投资房产的目的是什么？一定是获利。如果不交易，怎么套现。

何况大部分购房者有资金成本压力，即便部分没有，看着形势的变化，也会忍不住挂出房源。

这几年房产成交非常不错，意味着未来的存量房源持续增加。综上，结果自然就是未来3年，房产抛售现象绝对大增。否则，还要面对更加不确定的未来。

后果是什么呢？不需要杠杆游戏说，将对房价形成巨大压力。

当然，相关方面不会坐视不管。但趋势就是趋势，最多是维持房价一定的稳定。就像这一波中后期进场的，有几个赚到了钱。

实际都是套着的。吹牛是没用的，反倒要资金成本。

2

房地产最后红利期只剩10来年了

上文，杠杆游戏分析了文件第一个目标的时间节点。接着，我谈谈第二个时间节点2035年。

还是如上图，到2035年，城乡融合发展体制机制更加完善。

具体分拆看，和房地产有关的还是3点：

1、城镇化进入成熟期，城乡发展差距和居民生活水平差距显著缩小；

2、城乡有序流动的人口迁徙制度基本建立；

3、城乡统一建设用地市场全面形成。

第一点意味着，最高当局认为，2035年左右我国城市化基本完成。这意味着房地产的最后红利期真的只剩10来年了。

同时，城乡发展差距和居民生活水平差距显著缩小也意味着，最后那部分农业人口要么已经在城镇买过房，尽管还是农民；要么，他们在农村活得不错，对购房压根就没兴趣。或者确实没能力购房。

想让他们做接盘侠很难。

第二点意味着，人口的自由流动实现。实际上目前只有特大、超大城市落户还有点难度，下文也会说文件对此的安排。

此前，《2019年新型城镇化建设重点任务》也明确了这一点。2019年开始，落户的门槛就已经很少了，主要还存在于特大、超大城市而已。

按照上文杠杆游戏分析的，落户限制逐步消除的红利已经启动。其实西安、成都、武汉等城市，2017年就已经陆续显现。

而人口结构看，未来生的会越来越不那么多。那么，接盘侠和刚需高峰可能逐步过去。

我们的城市化率其实已经不低，部分老年人口也是不会买房的，最多是跟着子女去城市居住而已。所以，别说到2035年，杠杆游戏认为，实际2022年左右，可能高峰就结束了。

那么第三点，2035年城乡统一建设用地市场全面形成，意味着土地供应更加不再是地方政府垄断。

当然，应该看到，城市化空间还有，且不算小。但大概这也是房地产最后的红利期了。

过了这10来年，房价别说涨，很多地方维持稳定都不容易了。黑龙江的鹤岗等地不已经这样了吗？

也不是没办法，那就是继续超发货币，让房价完全成为一个货币现象。问题是，这样有意义吗？难道不搞出事吗？

所以我们才说房住不炒啊，这真的是为了经济，为了国家前途。

3

房产投资技术难度越来越高

此次文件，关于落户限制，比《2019年新型城镇化建设重点任务》力度更大——毕竟这个是2019年的重点任务，不可能一步到位。

这次文件则明确，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。这个目标，实际我们已经快实现了。因为大部分城市都以落户、房票在抢人。

当大家都放宽落户限制后，就业、创业环境，以及房价性价比，反倒可能成为大家购房考虑更多的因素。

而房住不炒的底线完全没有退却的意思，每个城市守土有责。不要看近期拍地热闹，有些人的苦头在后面。

文件提到，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益；对存量宅基地实行退出有偿。

这部分财产性收入，有助于部分农民进城买房，可以制造一些需求。

从这个角度说，是利好。不过，大部分农民不会因此去主要一二线城市买房，因为买不起，且离家也较远。而更多选择家所在县市购买，这对于三四五线、县级城市来说是个好消息。

起码又多了一点需求。

总的来说，如杠杆游戏分析的，楼市投资赚钱的难度比以前大多了，技术要求越来越高。

很多朋友都喜欢鼓吹投资房产不赔，熟悉杠杆游戏的杆友知道，对此观点我一直是反对的。

我认为，投资房子和投资任何东西一样，是需要很多因素的综合考虑的。比如时机、价格、地段、楼盘、资金成本和现金流……

而调控和货币政策的小周期波段玩法，又让很多人连逃生的机会都没有。