一文说透贷款买房那点事！

很多朋友都搞不清楚商业贷款、公积金贷款和组合贷款那点事，哪怕是做房产销售的，有些人都不清楚月供到底是怎么算的，今天就彻底把这些事情说透！

一、什么是商贷、公积金贷和组合贷？

商业贷款指的就是直接向银行申请的房贷，目前贷款基准利率是4.9%。 

公积金贷款指的就是向当地公积金管理中心申请贷款，目前五年以下（含5年）的基准利率是2.75%，五年以上基准利率是3.25%。

组合贷款就是指当公积金贷款额度不够时，同时申请商业贷款作为补充，两者一起贷。组合贷的利率介于商贷和公积金贷款中间。

既然纯公积金贷款利息最低，所以一旦条件允许，优先选择纯公积金贷款，其次是组合贷，最后实在没办法再选商业贷。

二、贷款月供到底要怎么算？

目前主流还款方式有两种：等额本息和等额本金。不同的还款方式下，产生的月供不同。

1、等额本金的月供

等额本金，顾名思义，就是购房者每月所还的本金相同，但是利息递减，月供递减的还款方式。可能你没听明白，别急，等你看完下面这些就懂了。

等额本金每月所还本金相同，因此：

每月月供=每月需要还本金+每月需要还利息=（贷款额÷还款期数）+（贷款额-已归还本金累计数）×月利率

 每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款额÷还款期数×月利率

 每月月供递减额就是每月利息递减数，金额固定，符合等差数列规律，根据等差数列求和公式： 

总利息=[（贷款额×月利率）+（贷款额÷还款月数×月利率）]÷2×还款期数 

总还款额=贷款额+总利息 

举个例子，假如你现在向银行贷款100万，贷款30年，等额本金，利率4.9%，月利率=4.9%÷12 

你第1个月需要还的月供为，1000000÷360+1000000×（4.9%÷12）=6861.11元

你第2个月需要还的月供为，1000000÷360+（1000000-1000000÷360）×（4.9%÷12）=6849.76元

你第3个月需要还的月供为，1000000÷360+（1000000-1000000÷360×2）×（4.9%÷12）=6838.42元

……

你第360个月需要还的月供为，1000000÷360+（1000000-1000000÷360×359）×（4.9%÷12）=2789.11元

你有没有发现月供差额都是11.34元？

就是每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款额÷还款期数×月利率=1000000÷360×（4.9%÷12）=11.34元

所还本息=（6861.11+2789.11）÷2×360=1737039.6元。

2、 等额本息的月供

等额本息，就是每月所还月供金额一样，每月还的月供中所含本金递增，所含利息递减。

假设你从银行贷了a万元，银行月利率为b，还款期数为m，月供为x，那么你每个月欠银行的贷款为：

第1个月：a（1+b）-x

第2个月：[a（1+b）-x]（1+b）-x=a(1+b)2-x[1+(1+b)]

第3个月：{ a(1+b)2-x[1+(1+b)]}（1+b）-x=a（1+b）3-x[1+(1+b)+(1+b)2]

第m个月：a(1+b)m­-x[1+(1+b)+(1+b)2+…+ (1+b)m-1]=a(1+b)m-x[1-(1+b)]-1[1-(1+b)m]= a(1+b)m+x[1-(1+b)m]b-1

由于总还款期数是m，第m个月还完所有贷款

所以，a(1+b)m+x[1-(1+b)m]b-1=0，

解得x=ab(1+b)m[(1+b)m-1]

也就是说每月月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)总还款期数]÷[(1+月利率)总还款期数-1]

举个例子，假如你现在向银行贷款100万，贷款30年，等额本息，利率4.9%，月利率=4.9%÷12。

那么，你每个月的月供就是，[1000000×4.9%÷12×(1+4.9%÷12)360]÷[(1+4.9%÷12)360-1]

=5307.27元 

总本息=月供×贷款期数=5307.27×360=1910616.19元

同样贷款100万，贷30年，等额本金还款比等额本息还款要少还利息173576.59元。但是等额本金还款前期压力大，占用银行的资金时间少，也是不可争议的事实。

事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。同时，人们也看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同。简单来说，就是等额本息还款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自己就要多支付利息；等额本金还款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自然减少了，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。

总之，房贷是银行最便宜的贷款，如果不是着急提前还款的话，最好是选择等额本息的还款方式。毕竟现在市面上的理财产品，随随便便就能覆盖掉4.9%的房贷利息。

Ps.不管是商业贷款、公积金贷款还是组合贷款都是按照上面2种计算方式计算。

三、贷款流程

1、公积金贷款的流程：

双方签订买卖合同、评估、公积金管理中心初审、面签、过户、放款、抵押登记办理。

2、商业贷款的流程：

双方签订买卖合同、评估、银行面签、批贷、过户、抵押登记、放款。

3、组合贷款的流程：

第①步：借款人应先向商业银行提出申请，同时提供相关证明材料；

第②步：商业银行凭借款人相关证明材料代借款人向公积金受托银行提出公积金贷款申请；

第③步：公积金受托银行经审核，书面向借款人承诺公积金贷款可贷额度、期限等，同时通知商业银行；

第④步：商业银行经审核，书面向借款人承诺商业性贷款额度、期限等。

第⑤步：签订个人住房贷款合同，贷款银行根据贷款合同约定的时间，将贷款金额用转帐方式划转到开发商在银行开立的帐户。

Ps.公积金贷款一般至少要在缴纳状态，且连续缴满半年以上，只能针对70年产权住宅批贷。贷款年限一般开发商新房30年，二手房20年，另外二手楼房龄加上贷款年限不得超过40年。